Een financier over de “veranderingen”
Toen team Puntentelling.nl ons vroeg om de financieringsmarkt anno 2023 te omschrijven, gingen wij daar graag op in. Om de huidige vastgoedmarkt met één woord te typeren dan zouden wij het woord ‘verandering’ willen gebruiken.
Om de huidige vastgoedmarkt met één woord te typeren dan zouden wij het woord ‘verandering’ willen gebruiken.
Hogere rente, belasting en een eventuele 187 punts-huurregulering zorgen ervoor dat cashflow onder druk komt te staan. Dit zal de vastgoedmarkt niet onberoerd laten. Projecten zullen minder snel rendabel zijn en beleggers zullen vanwege de toegenomen risico’s hogere rendementen eisen en/of moeten afschrijven. Ook projectontwikkelaars are caught in the middle. Er zijn nog weinig oplossingen voor stikstof en pfas. Fijn dat men procedures wil versnellen, maar grond- en bouwkosten zijn onverminderd hoog. En het is de vraag of en in hoeverre de overheid regels mag vereenvoudigen en procedures kan versnellen. Rechtszekerheid is een groot goed, belangenorganisaties mondig en steeds vaker zit de overheid verstrikt in haar eigen regels. De hogere belastingen en voorgenomen huurregulering zijn niet heel motiverend. Cumulatief heeft het helemaal grote gevolgen. Er is grote kans dat huidige vrije huurwoningen op termijn bij leegkomst geleidelijk aan verdwijnen aan de koopsector.. Zeker als deze onder de huurregulering gaan vallen. Per saldo wordt de gehele huursector dan kleiner. Bovendien zien wij de nieuwbouwproductie nu al teruglopen, terwijl de 187 punten-maatregel nog niet eens is ingevoerd…
Financiering is vrijwel altijd maatwerk. In hoofdlijnen zijn er wel enkele zaken, die steeds terugkeren. Wat betekent dit voor de vastgoedmarkt?
Wij zijn van mening, dat om goed met deze veranderingen om te gaan, er nog meer kennis en ervaring nodig is en verregaande professionalisering van alle bij het proces betrokken partijen. Een goede advisering met een hoge integriteit, waar je op kunt bouwen én vertrouwen. Loan to Value was altijd al voor financiers van groot belang, maar op dit moment is de gestegen rente voelbaarder.
Loan to Value was altijd al voor financiers van groot belang, maar op dit moment is de gestegen rente voelbaarder.
Die heeft directe gevolgen voor betaalbaarheidsratio’s en dat betekent vaak een lagere aanvangsfinanciering of discussie bij verlenging van hypotheken. Als dan op termijn ook uw huurinkomsten dalen door hogere belastingen en/of huurregulering begrijpt u de potentiële enorme impact. Het is van groot belang, dat u van uw woningen weet of deze in de vrije sector blijven of dat u iets anders moet doen. Renovatie, betere labels, samenvoeging of eventueel anders zelfs verkoop. Dan is een goede cashflow en financiering erg belangrijk. Er waren al financiers die een A of B label eisen, maar gelukkig zijn er ook andere financiers, die met meer motiverende hulp komen zoals rentekortingen bij verduurzaming. Over het algemeen genomen zien wij steeds vaker de wens bij financiers, dat u goed in kaart heeft, waar voor u de risico’s met het nieuwe woningwaarderingsstelsel zitten. Daarnaast moet u zelf ook geen discussie met uw huurder willen of de woning wel of niet gereguleerd is. Wat dat betreft is de situatie niet heel anders dan vroeger, al is de grens met 187 punten bijzonder hoog. Temeer de woz-cap nog maar kort bestaat. Het is nog complexer geworden, zeker gelet op het aanbod aan verduurzamingsmogelijkheden.
Over de schrijver:
De eigenaar van Alpha Vastgoedfinanciering, mr. Jaap Ossewaarde, is meer dan 35 jaar werkzaam in de vastgoedsector. Alpha Vastgoedfinanciering arrangeert sinds 1988 onafgebroken maatwerkfinancieringen als debt broker voor sec beleggers, ontwikkelaars en vastgoedbedrijven. Puntentelling.nl vindt het belangrijk diverse specialisten en direct belanghebbenden aan het woord te laten over de toekomst van de sector.